NOMBRAMIENTO DE NUEVO PRESIDENTE Y CARGOS DE LA ENTIDAD

Por Jose Luis Pérez Benítez  

Normalmente una vez al año se renuevan o cambia los cargos de Presidente, vocales, junta rectora, etc, de la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación (EUCC), pero la mayoría de las veces no se hace bien del todo, ni conforme a la Ley.

La gran mayoría de las veces las Entidades NO están inscribiendo los cargos en el Registro correspondiente, y esto es contrario a la norma.

Habitualmente, en la Junta General Ordinaria, se renuevan o se nombran nuevos cargos de la Entidad, Presidente, Vicepresidente, y dependiendo de lo que digan los Estatutos, más o menos Vocales; este nombramiento se suele hacer cumpliendo con lo que dicen los Estatutos, votando los vecinos, o corriendo turno, según el caso, pero luego no se “remata la faena” y esos cargos no se llevan a inscribir al registro.

Esto suele suceder, bien por el lógico desconocimiento -la norma es del año 1978- tanto de los propietarios y -en ocasiones- del Ayuntamiento de turno, como por estar más acostumbrados a las formas de las Comunidades de Vecinos, y de la Ley de Propiedad Horizontal, pero que como hemos dicho en este blog no es aplicable a las Entidades Urbanísticas.

El artículo 27 del Reglamento de Gestión Urbanística (Real Decreto 3288/1978 de 25 de agosto) que es la norma aplicable (salvo Aragón en parte) dispone que:

• 3. Los nombramientos y ceses de las personas encargadas del gobierno y administración de la Entidad se inscribirán también en dicho Registro. (Registro de Entidades Urbanísticas…)

Esta inscripción no tiene que hacerla la Entidad directamente, sino el Ayuntamiento correspondiente, pero claro está, cuando la Entidad Urbanística se lo comunique y solicite expresamente al Ayuntamiento, por lo que entiendo que es responsabilidad de la Entidad que los cargos se inscriban.

Si los cargos no se inscriben, de momento se está cometiendo una grave irregularidad, y probablemente puede generar problemas y graves consecuencias, que habría que estudiar caso por caso.

José Luis Pérez Benítez

abogado urbanista

IMPUGNADO EL ACUERDO DE LA ENTIDAD URBANISTICA COLABORADORA DE CONSERVACION ANTE EL JUZGADO

Por Jose Luis Pérez Benítez

camino equivocado (lagatamalabarista)

Llegan al despacho muchas dudas y cuestiones de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación (EUCC) a las que algún vecino  ha impugnado algún acuerdo ante los Tribunales, y la mayoría de las veces ante los Juzgados Civiles como si fueran asuntos de una Comunidad de Vecinos de la Ley de Propiedad Horizontal. En mi opinión, como abogado de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación, ésto no es así.

Para impugnar un acuerdo de una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación, no hay que seguir los trámites de la Ley de Propiedad Horizontal, sino atacarlo como si fuera un acto de la administración, un acto administrativo, y las Entidades que reciban demandas contra sus acuerdos en el orden civil, lo tienen bastante fácil (siempre y cuando seamos capaces, los abogados, de convencer al Juez que lleve el asunto).

No se puede aplicar la Ley de Propiedad Horizontal, ni su artículo 2 ni su artículo 24 diciendo que son “complejos inmobiliarios privados” y así llevarlo a los Tribunales civiles.

La Entidad Urbanística deberá  y podrá defenderse y decir que el asunto corresponde a los Tribunales Contencioso-administrativos.

Las entidades urbanísticas colaboradoras de conservación gestionan elementos de dominio público, y su misión no coincide con la de una comunidad de propietarios de un complejo urbanístico en que concurren bienes privativos y otros de la colectividad, pero no de dominio público. Las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación son entes de naturaleza pública, administrativos.

Impugnar por ejemplo las cuentas anuales de la Entidad, sería impugnar un “cuasi” acto administrativo, y la Entidad podrá defenderse y atacar esa impugnación, si por ejemplo el recurrente no recurrió en alzada o demandó a la entidad en los Tribunales civiles.

Creo que los abogados de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación y las propias Juntas Rectoras de las Entidades deberíamos esforzarnos en explicar a los vecinos que una entidad no es una Comunidad de Vecinos, y no se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.

Jose Luis Pérez Benítez
abogado

Comprar sobre plano y concurso de acreedores

Esta mañana he llegado a Praga tras un viaje que me ha permitido disfrutar de vistas (creo que eran los Alpes) como la que muestro para compartirla con todos mis lectores. En estos días alternaré unas visitas culturales pendientes con algo de trabajo, ya que necesito ordenar unas cuantas ideas. Aprovecharé que aquí a las 5 de la tarde tenemos una noche profunda aderezada con -5º para combinar las actividades. Y sobre todo, me permitirá escribir en el blog.

Una de las primeras ideas es acerca de una de las consecuencias de la crisis inmobiliaria que estamos viviendo. Estos días hemos estado dando vueltas José Luis y yo a la situación que se genera para el comprador de una vivienda sobre plano cuando la empresa promotora presenta (o le instan) un concurso de acreedores. Lo primero que hay que decir es que el contrato privado de compraventa sobre plano sigue “vivo”, y la empresa, a pesar del concurso, tiene la obligación de seguir la construcción (mientras pueda) y el comprador tiene que seguir pagando.

El cuerpo que se le queda a cualquier comprador que se entera que su promotora ha presentado un concurso, nos lo podemos imaginar.

La cosa se complica si el administrador concursal decide no continuar la obra, ya que dependiendo de como actúe el comprador puede variar el crédito de éste en el concurso (ordinario o contra la masa).

El número de viviendas por terminar en España es muy elevado, y el año 2009 no pinta bien. Creo que este tema va a dar mucho de qué hablar y que habrá que gestionarlo bien. Nosotros ya estamos preparando el asesoramiento necesario.

Los gastos en las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación

Repasando un comentario de Carlos Guerrero al post sobre Entidades Urbanísticas y sus dos acertados comentarios sobre el art. 26 de la LBRL y sobre los límites objetivos al deber de conservación impuesto en el PGOU, he terminado estudiando como quedó la controvertida cuestión del IVA en las cuotas de conservación de las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación.

Hubo unos años en que algunas Entidades Urbanísticas fueron inspeccionadas por la AEAT ya que se consideraba que en las cuotas de conservación y mantenimiento se debía repercutir el IVA. Así lo defendió la Inspección de Tributos, el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) y la Audiencia Nacional.

Más tarde, el Tribunal Supremo dictó dos sentencias que revocaron las dictadas por la Audiencia Nacional, y consideró que las cuotas de conservación y mantenimiento estaban exentas de IVA. Pero la sentencia (de 11 de julio de 2005, ponente Excmo. Sr D Rafael Fernández Montalvo) dice más. En concreto, dice lo siguiente:

“Por tanto es procedente otorgar la exención solicitada [...]. De todo lo razonado se deduce la necesidad de estimar el recurso, bien entendido que la exención alcanza a los servicios prestados para la conservación de la obra urbanizadora, de los espacios libres de dominio y uso público, pero con exclusión de la exención respecto de la conservación respecto de la conservación de la obra urbanizadora, de los espacios libres de dominio y uso privado [...]

Muchas urbanizaciones (EUCCs) tienen espacios libres de dominio y uso privado (piscinas, instalaciones deportivas, etc.), así como parte de obras de urbanización que pueden corresponder a mejoras voluntarias.

¿Deberían girarse dos recibos de gastos, uno por conservación y mantenimiento de elementos de dominio público y otro por el mantenimiento de los bienes de dominio y uso privado? En caso de un solo recibo ¿puede utilizarse la vía de apremio municipal para exigir gastos que corresponden a bienes de dominio y uso privado?

Ya tenemos para pensar un rato.

Los impagos en los alquileres

Ayer tuvimos un juicio de desahucio en un Juzgado de las afueras de Madrid. Esta vez no vamos a tratar el tema de la lentitud de la justicia (que en este caso no ha sido muy exagerada, tres meses para el juicio y un mes más para el lanzamiento) sino las reflexiones del cliente sobre la situación creada en su alquiler.

Estamos hablando de un inquilino “en la trinchera”, que no paga a conciencia, que sabía que no iba a pagar, que ni se presenta en el juzgado, que no se irá hasta el día antes del lanzamiento. Que no es la primera vez que lo hace. Que no será la última. Que no paga porque no quiere. Punto.

Las reflexiones del cliente son las siguientes:

1.- ¿Por qué en el ámbito penal a una persona que realiza una acción más o menos similar se la trata con tanta dureza y en esta materia tenemos una ley tan permisiva? Después de comentarle yo que la prisión por deudas era una institución desterrada de la ley hace mucho tiempo me puso dos ejemplos de supuestas estafas muy similares (a entrar en un alquiler sabiendo que no vas a pagar) que había leído en prensa con consecuencias penales que me dejaron callado.

2.- ¿Por qué cuando una compañía de teléfonos móviles no te hace caso cuando te quieres dar de baja y te sigue cobrando y te niegas a pagar, sales en el RAI (o ASNEF) toda tu vida y aquí los deudores profesionales no dejan la más mínima huella? Aquí directamente me ofrecí a elaborar un business plan de la idea, que me pareció muy buena.

3.- Si una compañía de móviles se equivoca en la domiciliación y no cobra la factura me corta el móvil, me causa perjucios y aquí no pasa nada. Pero pobre de mí como deje de pagar los servicios y suministros del inquilino moroso profesional (ya había leído en algún periódico que se puede considerar coacciones).

4.- Si tanto interés tiene el gobierno en que se alquilen más viviendas a precio razonable, ¿por qué no lo dotan de una seguridad jurídica similar a la que tienen los bancos con los juzgados hipotecarios?

Desde luego, lo que se aprende escuchando a los clientes.

¿Un ERE en los Ayuntamientos?

Acabo de leer en el blog de espublico un interesante artículo sobre la viabilidad actual del empleo en los Ayuntamientos, escrito por Manuel Pimentel (¿Podrán los Ayuntamientos mantener el empleo?).

Que algunos Ayuntamientos han sobredimensionado sus plantillas al ritmo de la burbuja inmobiliaria es conocido por todos. Y que algunos Ayuntamientos no van a poder mantener los niveles de empleo (en las relaciones de carácter laboral), también.

Pero seguir criterios estrictamente económicos puede ser contraproducente. Si no se identifican antes los puestos de trabajo que impulsan (de verdad y con eficiencia) la actividad municipal hacia los fines que tienen encomendados, podemos entrar en una ralentización municipal que agravará la situación.

Como acertadamente dice el autor, los Ayuntamientos que actuaron con prudencia también ahora van a caer en la trampa de la falta de liquidez en la que ya han caído los que cometieros excesos.

Los Ayuntamientos también van a tener unos meses (¿18? ¿24?) duros por delante. Bienvenidos al mundo de la gestión eficiente.

Nuevo blog de gestión empresarial de despachos de abogados

Los que siguen este blog saben que se han ido mezclando artículos propios de la actividad y especialidad de nuestro despacho con artículos de gestión de despachos de abogados. Con el tiempo hemos podido comprobar que tenemos lectores interesados en cada uno de los temas.

La razón de esta mezcla de contenidos radica en el interés que hemos tenido en gestionar de manera profesional nuestro despacho. No se puede prestar un servicio de calidad a nuestros clientes sin una gestión interna de similar calidad. Así de sencillo. Excelencia interna para conseguir excelencia externa.

Hace cinco años tuve mi primer contacto con el management cuando conocí a Josan García, de G2a advocats, en un curso de Gestión y Marketing para despachos de abogados que él impartía en Barcelona. A partir de ahí creció el interés y tras pasar los dos por escuelas de negocios (Josan cursó un AMP en el Instituto de Empresa y yo un PDG en el IESE) hemos decidido lanzar MANAGE LAW, cuya actividad estará centrada en la formación y consultoría a despachos de abogados. Pretendemos transmitir el conocimiento que acumulamos en la gestión de nuestros despachos en Madrid y Barcelona y en nuestro ejercicio profesional diario como abogados.

Os invitamos a pasar por el blog que hemos creado de MANAGE LAW, donde se irán tratando temas de interés para todos aquéllos que desempeñan tareas de gestión en un despacho profesional y donde podéis conocer un poco más la actividad que desempeñamos.

Empresas y medioambiente, ¿quién paga los costes?

Estoy asistiendo a la tercera edición del programa Executive del Instituto de Empresa sobre “Empresa y Medio ambiente” y hoy hemos dedicado a la tarde a discutir (aunque poco) con la gente más experta de FERROVIAL sobre el “coste empresarial” del cumplimiento de la normativa de medio ambiente en España.

Partiendo de que muchas empresas, y en especial la citada, son verdaderas abanderadas en la protección del medio ambiente, en las políticas de sostenibilidad y en el cumplimiento normativo, se puede afirmar que  proteger el medio ambiente tiene un coste, y muchas veces un coste muy alto para cualquier empresa.

Para hacerse una idea del problema basta decir que hoy el marco legal en España, se acerca a 14.000 disposiciones normativas que afectan al medio ambiente y al urbanismo.

Tema aparte, como hoy se ha dicho, sería saber si en este materia sigue rigiendo aquello de “que el desconocimiento de las leyes no exime de su cumplimiento…”

Por cierto, como también se ha señalado hoy, con un reglamento más (por ejemplo el que está al caer de responsabilidad civil medio ambiental) podríamos llegar a las 14001, cómo la ISO

(el chascarrillo no es mío, es copiado).

En fin, que podemos comprender que no es fácil, ni barato, cumplir con esta normativa, y toda empresa debe tener en cuenta y contabilizar entre sus costes, los costes medio-ambientales, o por lo menos conocer lo que se está “ahorrando” (entre comillas) por incumplir, eludir o no conocer sus obligaciones (ésto último por lo menos para compararlo con las posibles sanciones, que sin duda acabarán llegando).

Pues bien, entre los costes directos o indirectos podríamos incluir, a título de ejemplo:

• los costes (tiempo y medios) de recopilar toda la información -a veces histórica- necesaria, para por ejemplo licencias o permisos.
• estudios de campo o de tratamiento en materia de aguas
• Elaboración del Estudio de impacto medio ambiental (cuando haga falta)
• Preparación de documentación
• Costes de Dirección de Proyectos o de contratar una Consultora Externa a la empresa
• Reuniones inteminables con la Administración (es) involucradas
• Tasas, impuestos.
• Más documentación, más permisos.
• Horas (y su coste) de asesorías jurídicas internas o despachos externos
• Informes
• Visados
• Posible responsabilidad civil ILIMITADA
• Criterios administrativos variados (multitud de administraciones, autonómicas, locales…)
• Seguros
• Más Informes,
• Más reuniones
• Más documentos
• y por último los desvelos y las canas que produce el silencio administrativo negativo.

Todo eso, por cada norma que ya exista, o por cada “ocurrencia” del legislador (incluido Pleno municipal) de turno.

En Manga Abogados estamos comprometidos con la protección del medio ambiente y con el cumplimiento de la norma y el futuro de las empresas sostenibles, pero también con un marco normativo claro, y no cambiante que preste seguridad jurídica; desde luego NO con la producción normativa “ad hoc” en materia medio ambiental ni con la proliferación de reglamentos y más reglamentos.

Se podrá decir que los Costes no son tan altos, o que las empresas se aguenten y los paguen que para eso contaminan. También se podrá decir que todo gasto es poco para la protección medioambiental. Yo con ésto también estoy de acuerdo, pero me pregunto ¿quién realmente paga ese coste?

De verdad, podemos creer que lo paga la empresa, o que tarde o temprano lo intentará repercutir en sus ventas, a (¡vaya que gracia!) los ciudadanos, clientes o consumidores…

Está muy bien que el legislador legisle, y cada vez sea más estricto, y que además muchos “azuzen” o hagan “los coros” pero por favor que piensen un momento QUIÉN VA A PAGAR LA FIESTA.

Es lo que yo opino, y me temo que muchos Directores Generales… ¿vosotros también?

¡Tengas pleitos y los acabes!

Se ha escrito ya mucho, sobre las lindezas y los inconvenientes del sistema judicial español. De la culpa y de los culpables de que funcione como funciona. También se ha dicho ya TODO sobre la “huelga” “paro” o “convocatoria a junta de jueces” de jueces y secretarios del pasado día 21 de octubre, así que poco se puede decir ya.  Pero de lo que no se habla es de la consecuencia concreta, esto es, del retraso de los pleitos, del retardo, de la lentitud, de la agonía de la ineficacia de la solución, y del coste para justiciables y abogados.

Al grano, que el día de la huelga, tuvimos que esperar 3 horas, cuando a las 13:30 vino el Sr. Secretario, ya nos tocaba, pero -Ohh albricias- a las 13:45 nos dicen que no, que mejor no, que otro día, porque su Señoría no va a venir.  Y hoy recibo providencia en que señalan el juicio para el día 5-FEBRERO-2009 (y creo que encima he tenido suerte)

No me quejo de los motivos, intenciones ni legitimidad del paro de aquel día, no me quejo tampoco, de que acto seguido bajamos a tomar una caña y un pincho al Bar de debajo del juzgado y allí estaba quién Vds se imaginan, pero sí me quejo del coste.

Cualquier pleito tiene un coste, y en concreto la celebración de la vista tiene unos cuántos: horas de abogado, testigo, perito, cliente ( y eso por DOS, sino por TRES partes enfrentadas), más las horas de estudio y preparación que habrá que repetir, a los que hay que añadir los costes del juzgado, etc. Mi pregunta entonces es ¿quién paga ese coste?, ¿quién está pagando la fiesta?

Cierto, que los abogados tenemos una gran culpa (puede que de las más grandes) del colapso judicial, pero de momento el único que ha pagado la suspensión ha sido mi Despacho, porque por supuesto no le puedo cobrar al cliente dos veces, ni las que hagan falta por cada juicio que me suspendan…

Después del cabreo, sólo unas reflexiones:

• ¿Sirve el calvario de algunos pleitos como solución para cualquier asunto o debería estar reservado a cuestiones traumáticas?
• ¿Deberían reservarse los juzgados para conflictos de cierto orden, y otros asuntos decidirlos de forma más simple en, por ejemplo, los juzgados de paz?
• ¿No es, en la mayor parte de los conflictos, la negociación la mejor solución?
• ¿No van los abogados abocados a una menor rentabilidad de su profesión proporcionalmente al volumen de asuntos judiciales en trámite?  A esto sí contesto, y soy de la opinión de Josan.

Cuál es vuestra opinión?

Taller de gestión del pequeño y mediano despacho en el ICAB

Acabo de iniciar el viaje de regreso en AVE a Madrid después de una clase de en Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona (ICAB). Buen momento para escribir un post.

Al final de la clase, en la que hemos tratado el análisis de costes, la determinación del precio, la importancia del  networking y la gestión del tiempo (aunque parezca que no tiene nada que ver una cosa con la otra, los alumnos que han estado en clase saben que tiene mucho que ver), hemos llegado al siguiente pacto: yo redactaba un post en el que incluía los materiales que hemos utilizado en clase y ellos se aplicaban con esmero el lunes analizando los costes de algún asunto que han tenido en el despacho, de otro que van a presupuestar y se van a iniciar en el mundo de las redes sociales (además de abandonar para siempre el cuadrante IV de la procrastinación -os dejo un enlace con el vídeo- y gestionar los problemas del cuadrante III).
Si volvéis a mirar la presentación que enlazo aquí, refrescaréis los conceptos que hemos tratado.
También os dejo la hoja de cálculo que hemos utilizado -la protagonista de la jornada, sin duda- para aprender a hacer previsiones de costes (está en pdf, si alguien tiene problemas para abrirlo, mi mail está al final de la presentación), aunque, repito, debéis hacer cada uno la vuestra y no entrar en la zona de comodidad del cuadrante III con la que he preparado yo, que no deja de ser un ejemplo (todo lo relativo a planificación, al cuadrante II).
Me gustaría reiterar mis felicitaciones al ICAB por tener esta iniciativa de formación, habitualmente los colegios de abogados centran su oferta formativa en cursos con contenido basados en el derecho (que no deja de tener su lógica, claro). Sin negar, por supuesto, la utilidad de estos cursos para la profesión que ejercemos, añadir a la oferta formativa la gestión de despachos de abogados es innovador y valiente. En la universidad nos enseñaron a utilizar el derecho, no a ser empresarios, y es necesaria una formación complementaria en esta materia.
Y de los participantes, qué decir. En mi opinión, el paso que habéis dado y las preocupaciones que me habéis transmitido me confirman que tenéis claro que hay que cambiar la forma de gestionar nuestros despachos, que las reglas del juego cambian (tan deprisa como la actualizaciones de “twitter”) y que hay que adaptarse a un mercado cambiante si queremos tener empresas de servicios jurídicos solventes a medio plazo.
Ya sabéis dónde me tenéis, espero vuestros comentarios en el blog (se admiten críticas a cualquier aspecto de la clase que ayude a mejorar) y que nos veamos pronto.

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Actualización: Se me había olvidado… http://www.bufete-baro.com/home.asp